Thị trường quyền sử dụng đất chưa trở thành động lực cho quá trình đầu tư phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, cũng như chưa thể dễ dàng chuyển giá trị bất động sản (BĐS) thành vốn đầu tư… Đây là lý do mà Luật sư Đỗ Trọng Hải cho rằng, cần phải sớm thay đổi luật để cải thiện thị trường BĐS.
Cần hoàn chỉnh các quy định để quyền sử dụng đất thực sự trở thành hàng hoá.
Nhìn lại Luật đất đai 2003, nhà đầu tư (NĐT) là tổ chức kinh tế trong nước, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất một lần cho suốt thời hạn giao không áp dụng đối với NĐT là tổ chức nước ngoài và cá nhân nước ngoài. Ngược lại hình thức thuê đất trả tiền sử dụng đất một lần cũng không áp dụng cho NĐT là tổ chức kinh tế trong nước. Trong khi cả hai hình thức này đều áp dụng cho NĐT là người Việt Nam định cư ở nước ngoài về nước đầu tư. Chính vì lẽ đó, quyền lợi của 2 nhóm tổ chức kinh tế trong nước và nước ngoài chỉ rõ nét khi xây dựng nhà ở để bán sẽ phải lựa chọn hai hình thức khác nhau giao đất hay thuê trả tiền một lần. Sự khác nhau ấy lại có thể được hóa giải khi NĐT là tổ chức kinh tế trong nước và nước ngoài đều có quyền thuê đất và trả tiền thuê đất hàng năm.
Đây cũng chính là lý do Luật sư Đỗ Trọng Hải cho rằng, sự khác biệt trong quyền và nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất có chăng chỉ ở khía cạnh thuật ngữ. Quyền lợi của Nhà nước được đảm bảo bằng mức độ giống nhau và cùng thu được những quyền lợi giống nhau đối với các hình thức sử dụng đất cho các NĐT tương ứng như giữa giao đất áp dụng cho NĐT trong nước và thuê đất thu tiền một lần áp dụng cho NĐT tư nước ngoài.
Tuy nhiên, sự phân biệt này lại gây cho DN nhiều phiền toái khi DN bán cổ phần hoặc nhận phần vốn góp của NĐT nước ngoài. Bởi DN loay hoay không biết có phải chuyển đổi hình thức sở hữu từ giao đất sang thuê đất hay không (với NĐT nước ngoài) và tỷ lệ bao nhiêu sẽ phải chuyển đổi. Hiện, một số địa phương đã yêu cầu DN thực hiện chuyển đổi hình thức giao đất sang thuê đất trả tiền thuê một lần khi có sự tham gia của NĐT nước ngoài vào DN. Tuy nhiên do căn cứ và thủ tục pháp lý cho việc chuyển đổi này không rõ ràng dẫn đến cách hiểu và triển khai trên thực tế không thống nhất giữa các địa phương gây phiền hà cho DN. Đặc biệt, trong bối cảnh hoạt động mua bán sáp nhập, đầu tư nước ngoài gián tiếp diễn ra phổ biến hiện nay, việc chuyển đổi này trở nên không phù hợp.
Nhìn sang quyết định 216/2005/QĐ-TTg quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất lại không nói rõ "tổ chức kinh tế" chỉ là trong nước hay cả nước ngoài, bởi trong ngữ cảnh của Luật đất đai chỉ là tổ chức kinh tế 100% vốn trong nước. Tổ chức nước ngoài được hiểu là tổ chức 100% vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam và được Nhà nước cho thuê đất. Như vậy DN liên doanh có vốn đầu tư nước ngoài không thuộc bất cứ nhóm nào nên không có căn cứ pháp lý xác lập quyền sử dụng đất cho đối tượng này.
Quy định NĐT là tổ chức, cá nhân nước ngoài không được trực tiếp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các tổ chức trong nước của Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng một lần mà tiền sử dụng đất trả cho Nhà nước không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước. Điều này dẫn đến để nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức trong nước, NĐT nước ngoài sẽ phải đi "đường vòng" bằng cách nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thành lập liên doanh sau đó thực hiện giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp vào vốn điều lệ hoặc cổ phần trong công ty liên doanh. Điều này bất cập nhất là trong bối cảnh các quy định khu đô thị mới (Nghị định 02/2006/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn) cho phép NĐT dự án khu đô thị mới được lựa chọn NĐT thứ phát thông qua cho thuê đất hoặc chuyển nhượng đất đã có hạ tầng trong dự án. Nhưng rõ ràng quy định này chỉ áp dụng được đối với NĐT trong nước mà thôi. Còn đối với NĐT nước ngoài, do không được phép trực tiếp thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các tổ chức kinh tế nên việc tham gia vào các dự án này là rất khó khăn.
Để hóa giải những vướng mắc này, Luật sư Đỗ Trọng Hải cho rằng, bên cạnh việc thống nhất khái niệm tổ chức kinh tế không phân biệt khái niệm tổ chức nước ngoài và tổ chức kinh tế đồng thời không phân biệt cơ cấu tỷ lệ sở hữu vốn. Bên cạnh đó, cần xóa bỏ khái niệm giao đất hay cho thuê đất mà thay vào đó áp dụng hình thức thống nhất "thuế đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê" cho "tổ chức kinh tế".'
Xuân Lan
thoibaonganhang.vn
