 | Thận trọng khi cho mượn sổ đỏ để thế chấp |
| Tìm hiểu về điều kiện vay thế chấp tại ngân hàng |
Dưới đây là một số lưu ý mà khách hàng cần nắm rõ để đảm bảo hồ sơ vay được duyệt nhanh chóng, giúp chủ động về thời gian và tài chính.
 |
Yêu cầu hồ sơ cơ bản
Xác định yếu tố pháp lý của bất động sản:
Đầu tiên, cần xác định rõ về quyền sử dụng đất (chung hay riêng), mục địch sử dụng của đất (đất ở lâu dài, đất canh tác, đất công nghiệp, đất quy hoạch hạn chế cho các mục đích nhất định, đất thuê có thời hạn…).
Những cơ sở pháp lý này của bất động sản sẽ quyết định những người có liên quan cần phải cùng làm các thủ tục như ký vào hợp động thế chấp bảo đảm khoản vay hay không.
Mục đích sử dụng đất cũng là một yếu tố quan trong để định giá bất động sản, từ đó các tổ chức tín dụng sẽ căn cứ vào đó để phê duyệt khoản vay và mức vay.
Chuẩn bị giấy tờ liên quan:
Cần chuẩn bị giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng, sổ đỏ); hợp đồng mua bán nhà ở; tờ khai lệ phí trước bạ...
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, khi đem thế chấp thì ngoài hợp đồng mua bán với chủ đầu tư còn cần thêm các yêu cầu thanh toán để phục vụ cho việc giải ngân theo tiến độ.
Quy trình vay thế chấp bất động sản
Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ, các tổ chức tín dụng sẽ tiến hành thẩm định và phê duyệt hồ sơ. Mỗi tổ chức tín dụng sẽ có những cách làm thủ tục vay, điều kiện thẩm định và phê duyệt cũng như thời gian phê duyệt khác nhau, nhưng về cơ bản quy trình liên quan đến tài sản thế chấp sau:
Bước 1: Định giá tài sản thế chấp, bảo lãnh để vay
Tài sản sẽ được đưa đi định giá để xác định giá trị của tài sản và xác định giá trị cho vay. Việc định giá có thể được thực hiện bởi nội bộ tổ chức tín dụng hoặc bên thẩm định giá thứ ba, thông thường là một công ty định giá do tổ chức tín dụng chỉ định.
Việc quyết định phê duyệt khoản vay, hạn mức vay sẽ phụ thuộc vào phương án vay, mục đích sử dụng của khoản vay và cuối cùng là trị giá tài sản thể chấp hoặc bảo lãnh cho khoản vay đó của khách hàng.
Hiện nay các tổ chức tín dụng được chủ động quy định cụ thể điều kiện và trình tự thế chấp tài sản. Do vậy, khách hàng có nhu cầu nên liên hệ trực tiếp với tổ chức tín dụng cần vay vốn để biết cụ thể hơn.
Bước 2 : Ký hợp đồng vay, bảo lãnh vay và hợp đồng thế chấp
Sau khi đã thỏa thuận về các hạn mức vay, giá trị tài sản, lãi suất vay… thì khách hàng sẽ được yêu cầu ký hợp đồng vay và hợp đồng thế chấp. Việc ký hợp đồng thế chấp sẽ được thực hiện dưới sự chứng kiến và xác nhận của công chứng viên
Bước 3: Đăng ký giao dịch đảm bảo
Để đảm bảo khoản vay thế chấp được công nhận và bảo vệ quyền lợi cho tổ chức tín dụng, sau khi công chứng hợp đồng thế chấp, tổ chức tín dụng sẽ đăng ký việc đồng ý thế chấp trên tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền (thông thường là tại Văn phòng Đăng ký đất đai quận hay Sở Tài Nguyên và Môi Trường).
Việc đăng ký này thường có kết quả sau 3 - 7 ngày làm việc kể từ ngày nộp hồ sơ. Khách hàng nên lưu ý để chủ động thời gian và tài chính cho mình.
Một số lưu ý
Tài sản có nhiều chủ sở hữu hoặc chưa xác định rõ ràng các chủ sở hữu:
Việc thế chấp bất động sản thường cần xác định chủ sở hữu rõ ràng và các đồng sở hữu cần ký vào hợp đồng thế chấp, bảo lãnh.
Đối với trường hợp dùng bất động sản để bảo lãnh cho khoản vay của bên thứ 2:
Đây là một trong những vấn đề mà dễ xảy ra tranh chấp nhất nên, khi làm thủ tục công chứng uỷ quyền cho khoản vay, chủ tài sản cần xác định rõ những yếu tố sau.
Phạm vi bảo lãnh:
Bảo lãnh cho một khoản vay hay nhiều khoản vay, ngoài bảo lãnh thế chấp khoản vay thì người được bảo lãnh có thêm quyền gì không (sử dụng, cho thuê, mua, bán…).
Thời hạn bảo lãnh:
Điều này thường các chủ tài sản hay mắc sai lầm dẫn đến tranh chấp. Thông thường, khi làm hợp đồng công chứng uỷ quyền bảo lãnh khoản vay hay bất cứ quyền nào thì chủ tài sản cần xác định có thời hạn nhất định, bởi khi đã ký vào hợp đồng công chứng bảo lãnh tức là đã trao quyền cho người được uỷ quyền.
Đã có rất nhiều trường hợp chủ tài sản không hề biết người được uỷ quyền sau khi thực hiện một khoản vay ban đầu theo thoả thuận bảo lãnh thì đem tài sản đó thế chấp một khoản vay khác (thông thường là lớn hơn) mà chủ tài sản không hề biết. Tới khi bên được bảo lãnh không thực hiện trả nợ khoản vay đó và tổ chức tín dụng thông báo hay khởi kiện ra toà để thanh lý tài sản bảo đảm vay thì chủ tài sản mới biết.
