Cuối năm 2014, đại diện một DN có vốn đầu tư của Hàn Quốc trụ sở đặt tại Khu công nghiệp (KCN) Hiệp Phước, TP. Hồ Chí Minh, bị NH từ chối cho vay vốn vì hồ sơ thiếu giấy tờ xác nhận “đã nộp tiền thuê đất một lần” của đơn vị kinh doanh hạ tầng.
Vị đại diện này cho hay, từ trước đến nay, theo các quy định tại Luật Đất đai năm 2003, các DN trong KCN, khu chế xuất (KCX) khi trả tiền một lần cho đơn vị kinh doanh hạ tầng thì sẽ được thế chấp sổ đỏ đất để vay vốn tại các NH. Tuy nhiên, với Luật Đất đai sửa đổi 2013 (có hiệu lực thi hành từ 1/7/2014) thì việc thế chấp NH để vay vốn không còn thực hiện được nữa. Bởi theo quy định, các đơn vị kinh doanh hạ tầng KCN nếu chưa đóng hết số tiền thuê đất một lần cho Nhà nước thì các NĐT thứ cấp (các DN thuê lại đất trong KCN) dù đã thanh toán đủ tiền thuê đất cho đơn vị này rồi cũng không được cấp sổ đỏ để thế chấp vay vốn kinh doanh.
Trường hợp như DN Hàn Quốc nêu trên khá phổ biến từ cuối năm 2014 đến nay, xảy ra tại các KCN trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương. Điều đáng nói là không chỉ các NĐT thứ cấp bức xúc với các quy định mới vì không vay được vốn NH, mà ngay cả các đơn vị kinh doanh hạ tầng KCN cũng phản ứng mạnh. Bởi nếu áp dụng các quy định này thì hầu hết công ty kinh doanh hạ tầng đều rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”.
 |
| Nếu không thể thế chấp nhà xưởng để vay vốn, nhiều DN sẽ thiếu vốn sản xuất kinh doanh |
Đại diện CTCP Đầu tư phát triển công nghiệp - thương mại Củ Chi (TP. Hồ Chí Minh) phân tích, hầu hết DN nước ngoài thuê đất trong KCN thường lên kế hoạch đầu tư lâu dài, nên khi muốn đầu tư thì chọn thời gian 20 - 50 năm và thường là trả tiền thuê đất một lần. Trong khi các công ty đầu tư hạ tầng KCN do thiếu vốn nên lâu nay vẫn chọn phương thức trả tiền thuê đất hàng năm cho Nhà nước.
Nếu nay áp dụng các quy định mới thì khi đối tác muốn được trả tiền thuê đất một lần, các đơn vị kinh doanh hạ tầng cũng không thể nhận được vì theo Khoản 2, Điều 149 “đối với phần diện tích trả tiền thuê đất hàng năm thì (chỉ) được quyền cho thuê lại đất với hình thức thu tiền thuê đất hàng năm”, không thể cho thuê lại theo hình thức trả tiền 1 lần như trước đây nữa.
Theo ông Nguyễn Văn Bé, Chủ tịch Hiệp hội DN các KCX-KCN TP. Hồ Chí Minh, những quy định mới của Luật Đất đai 2013 nói trên nếu không được tháo gỡ nhanh sẽ gây cản trở lớn đến việc tiếp cận nguồn vốn để sản xuất của các DN trong các KCN. Vì nếu không thể thế chấp quyền sử dụng đất nữa thì chắc chắn nhiều DN sẽ khó khăn về tài chính.
Trong khi đó, các DN đầu tư hạ tầng KCN thường phải bỏ ra chi phí đầu tư ban đầu khá lớn để bồi thường giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng từ một vùng đất hoang hóa… trở thành một KCN. Trước đây, theo quy định của Luật Đất đai 2003, các công ty hạ tầng có thể dùng số tiền “nộp trước” của DN thứ cấp để hoàn thiện hạ tầng KCN. Nay nếu NĐT thứ cấp không thể đóng tiền thuê đất một lần thì các DN hạ tầng cũng không có tiền mà hoàn thiện hạ tầng.
Thêm vào đó, những phần đất đã cho thuê lâu dài rồi, giờ phải bỏ ngay vài trăm tỷ đồng để trả tiền thuê đất một lần thì áp lực về tài chính rất lớn mà chắc chắn các công ty hạ tầng khó có thể thực hiện được.
“Tính chất khai thác KCX-KCN khác với hình thức kinh doanh BĐS. Kinh doanh BĐS mang tính chất “mua đứt bán đoạn”, trong khi khai thác KCX-KCN là thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Công ty đầu tư hạ tầng phải quản lý, duy tu bảo dưỡng cơ sở hạ tầng suốt 50 năm. Xuất phát từ đặc điểm đó phải có tính chất đặc thù của nó”, ông Bé nói.
Theo ông Hồ Đức Thành, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (chủ đầu tư KCN Nhơn Trạch 2 - Đồng Nai), để giúp cho hoạt động của các NĐT thứ cấp cũng như các đơn vị kinh doanh hạ tầng không bị gián đoạn thì trong lúc chờ văn bản hướng dẫn, tháo gỡ khó khăn, Nhà nước nên áp dụng nguyên tắc “bất hồi tố”.
Theo đó, với những dự án đã diễn ra trước ngày 1/7/2014 thì không nên bắt đơn vị kinh doanh hạ tầng phải nộp lại một lần số tiền thuê đất. Điều này vừa tạo điều kiện cho các đơn vị kinh doanh hạ tầng có thể thu xếp nguồn tiền vừa giúp các DN thứ cấp trong các KCN không bị mất quyền lợi, đảm bảo môi trường đầu tư công bằng đối với các DN gắn bó lâu năm tại các KCN-KCX trên cả nước.
Bài và ảnh Thạch Bình
