Lời thì ít, phiền phức lại nhiều
Theo thống kê mới nhất, hiện có 33,1% dân số (khoảng 30 triệu người) đang sinh sống tại khu vực thành thị. Trong số đó, hàng triệu lao động là những người từ nông thôn ra, có thu nhập thấp và không có chỗ ở ổn định.
Số liệu của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam và Bộ Xây dựng cho thấy, nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị đến năm 2020 là 1 triệu căn, hay 33,6 triệu m2 nhà ở cho 4,2 triệu người, nhưng khả năng đáp ứng thấp hơn nhiều. Kết quả là chỉ có 20% số người lao động có chỗ ở ổn định.
 |
| Cung NOXH chưa đáp ứng đủ cầu |
Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho biết, hiện có 284.000 hộ đang sống trong những căn nhà đơn sơ; công nhân khu công nghiệp đa số phải thuê nhà trọ tư nhân với diện tích chật hẹp, không đảm bảo điều kiện vệ sinh môi trường… nên ảnh hưởng lớn đến sức khoẻ.
Trong bối cảnh đó, chính sách nhà ở xã hội (NOXH) cho người có thu nhập thấp được cho là đầy tính nhân văn, nhưng vấn đề là vẫn chưa thể đi vào cuộc sống. Ông Hùng cho biết, đối với các DN BĐS, loại hình nhà ở này mang lại lợi nhuận không cao, trong khi quy trình thủ tục cấp phép xây NOXH phức tạp, thường kéo dài và chủ đầu tư mất tính tự chủ.
Chính vì vậy nên còn quá ít nhà đầu tư đầu tư vào loại hình nhà ở này. Trong khi cung chưa đáp ứng đủ cầu đã nảy sinh tiêu cực trong phân phối, do giá NOXH thấp hơn giá nhà thương mại. Cũng đã có hiện tượng mua đi bán lại, dù luật quy định sau 5 năm mới được chuyển nhượng…
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành trăn trở, theo quy định chủ đầu tư chỉ được phép hưởng 10% lợi nhuận, quá thấp so với tại các dự án BĐS khác. Chính vì vậy, những DN BĐS lớn hầu như không quan tâm xây NOXH. Các địa phương dường như cũng không mặn mà, khi diện tích đất dành cho loại hình nhà ở này còn rất thiếu hụt… Theo ông Đực, đó là những lý do khiến “chương trình NOXH thất bại”.
Nhìn về phía nguồn vốn cho các dự án NOXH, đến thời điểm hiện tại mô hình nhà chính sách này vẫn chủ yếu được đầu tư bằng vốn ngân sách. Trong khi đó, mặc dù Luật Nhà ở có quy định 30-50% phí sử dụng đất từ các dự án phát triển nhà ở thương mại phải được dành để phát triển NOXH, các địa phương thường ưu tiên ngân sách cho các nhu cầu khác, được đánh giá là… cấp bách hơn.
Giá bán chưa phù hợp
Phía người mua, khả năng tiếp cận với NOXH cũng đang gặp rào cản. Việc một số địa phương khống chế diện tích xây dựng mỗi căn hộ không được nhỏ hơn 30m2, hay “ép” DN dành 15-20% căn hộ trong dự án nhà ở thương mại làm NOXH, quy định phải xây cao tầng để nâng hiệu quả sử dụng đất… đang khiến cho suất đầu tư và chi phí quản lý, bảo trì NOXH cao, hạn chế khả năng mua nhà của người thu nhập thấp.
Cũng vì giá NOXH còn cao, chính sách ưu đãi đối với người thu nhập thấp khi tiếp cận loại hình nhà ở này trở nên “bất cập”. Theo quy định hiện nay, đối tượng được mua NOXH phải có thu nhập dưới mức thu nhập chịu thuế (dưới 9 triệu đồng/người/tháng).
Nhưng với mức thu nhập này, họ khó có khả năng trả nợ khoản vay mua NOXH. Để đảm bảo khả năng trả nợ, người thu nhập thấp mua NOXH chỉ được vay khoảng 50% giá trị căn hộ, phần còn lại họ phải có tiền để trả. Nhưng để lo được khoản vốn tự có này là không dễ dàng với nhiều gia đình...
Từ những bất cập này, ông Đinh Đức Thắng (Tổng công ty Đầu tư - Phát triển nhà và đô thị) nhìn nhận, để đẩy mạnh việc phát triển NOXH cần tạo quỹ đất gắn với khâu quy hoạch và phát triển đô thị, gắn kết với hệ thống giao thông công cộng, hạ tầng kỹ thuật; xây dựng các tiêu chí kỹ thuật riêng cho NOXH, một mặt vẫn đảm bảo chất lượng, nhưng mặt khác vẫn tạo điều kiện giảm giá thành...
Ông Vũ Ngọc Đạm (Sở Xây dựng Hà Nội) thì đề xuất sớm ban hành Nghị định triển khai Luật Nhà ở 2014, trong đó xác định rõ các cơ chế chính sách ưu đãi phát triển NOXH, đặc biệt là nhà ở cho công nhân khu công nghiệp. Đồng thời, nên xác định cách tính giá cho từng loại nhà 5 tầng, 9 tầng… khác nhau để chủ đầu tư cố gắng giảm giá thành.
Còn ông Đực thì cho rằng, cần “thương mại hóa” NOXH bằng cách cho phép DN đầu tư nhà ở thương mại được áp dụng chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc, diện tích căn hộ, chỗ để xe như NOXH, được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất… Khi đó, giá bán nhà ở thương mại sẽ gần với NOXH hơn.
Với “kịch bản” đó, DN sẽ được tự do bán, người có thu nhập thấp không phải qua xét duyệt để mua nhà, đồng thời cộng với gói tài chính từ Nhà nước cho vay mua với lãi suất 6-8%/năm thì người thu nhập thấp sẽ có nhiều cơ hội sở hữu nhà ở hơn.
“Đây là việc khá phức tạp, không thể giải quyết trong một vài năm. Vì vậy, Nhà nước phải xắn tay vào làm và huy động toàn thể xã hội, nhiều thành phần kinh tế tham gia, trong đó Nhà nước phải giữ vai trò chủ đạo”, ông Trần Ngọc Hùng đề nghị.
Ngọc Linh
